1817
NEW YORK CITY DEPARTMENT OF CITY PLANNING
NEW YORK CITY HOTEL MARKET ANALYSIS
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noting that property taxes on hotels as a percentage of net operating income have increased disproportionately
as compared to other commercial (Class 4) properties. The New York City Department of Finance determines
assessed value of properties based on net operating income, cap rates and other factors; net operating income
is established by the Department of Finance by deducting expenses from gross revenue. However, hotel owners
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properties, due to the less predictable nature of hotel occupancy and rates. Some hotel owners have requested
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the risks and other unique elements of the hotel industry, and to consider adjustment of the calculation of net
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NEW YORK DEVELOPERS PIONEERED NEW MIDSCALE PRODUCT
In the past 12โ15 years, the New York City hotel market has been transformed by locally based developer-
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travelers. These developer-owners pioneered a midscale more standardized hotel product with smaller rooms
that was appropriate for the New York City market. While the national industry standard for hotel rooms has
been a minimum of 350-square feet, these developers were able to create 200 square-foot hotel rooms that
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hotels in a single building, known as โtwo-packsโ or โthree-packsโ, which were initially popular on the West Side
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has also expanded nationally beyond New York City, including โtwo-packโ and โthree-packโ hotels in Chicago,
Atlanta, and Nashville.
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Ownership Profile of New York City Hotels
HOTEL COMPANIES TAKE AN โASSET LIGHTโ APPROACH
New York Cityโs hotels are owned by a broad assortment of both New York City-based and national private
developers, real estate investment trusts (REITs), and investment partnerships. Characteristic of most major
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through a franchise agreement. The majority of hotel rooms in New York City are in such an arrangement. In
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Hyatt, the other major U.S. hotel company, has a smaller presence in New York.
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Twenty-eight percent of independent hotel rooms in the city are Economy class, though many of these hotels are older.
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to national reservation systems or visible brands. Nevertheless, the dominance of online travel agencies, such
as Expedia, have made it easier for these hotels to compete in the market by providing them with a platform
independent of the national brandsโ reservation systems.
NEW HOTEL BRANDS ENTERING MARKET
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focus was meant to be international visitors.
In 2020, the Thai luxury hotel company, Six Senses, which has many properties in Asia and Europe, will open
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Six Senses. Similar to the three Spanish brands mentioned above, Six Senses is well known by many higher end
international travelers as a luxury brand is but less known by Americans.
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